La fiscalité immobilière en Israël : Etat des lieux en juin 2015

Le régime fiscal applicable aux transactions immobilières en Israël a connu d’importants changements ces 2 dernières années. Ces évolutions touchent toutes personnes, physiques ou morales, résidentes israéliennes ou non. Néanmoins, la taxation des achats et ventes immobilières effectuées par les non-résidents a été particulièrement modifiée, et ce dès l’année 2013, avec la loi dite de « de modification des priorités nationales ».

Vous trouverez ci-après un résumé des principales mesures en vigueur relatives aux transactions immobilières en Israël.

1. Les taxes d'acquisition

Jusqu’en 2013, la taxe d'acquisition due par les acheteurs (équivalent des droits de mutation) obéissait aux mêmes règles, tant pour les acheteurs résidents israéliens que pour les non-résidents.

Pour les uns comme pour les autres, on distinguait deux barèmes distincts :

- Un barème de faveur applicable aux primo-accédant à la propriété (franchise totale jusqu’à 1.744.270 shekels, puis tranches d'imposition progressive au-delà)

- Un barème général pour toute autre acquisition (deuxième appartement ou plus – taux de 5% dès le premier shekel, puis 6% entre 1.089.350 NIS et 3.268.040 et NS, puis enfin 7% au-delà).

A compter du 1er aout 2013, deux modifications ont eu lieu :

a. Disparition du barème de faveur pour les non-résidents.

La réforme a eu pour conséquence d’exclure les non-résidents du bénéfice du régime de faveur. Désormais, les non-résidents désireux d'acquérir un appartement en Israël doivent s’acquitter des droits de mutation quel que soit le prix du bien.

Cette disposition à priori discriminatoire a été débattue, notamment au regard des conventions fiscales bilatérales signées par Israël. En effet, en créant cette distinction, Israël contrevenait à son engagement de non-discrimination tel que prévu dans toutes les conventions de type OCDE (Notamment les conventions signées avec la France, la Belgique, le Canada et la Suisse). Mais le ministère des finances a répondu à cette objection en ajoutant une certaine modération. En effet, l'administration fiscale accepte d'appliquer le barème préférentiel aux non-résidents si l'acquéreur est en mesure de prouver qu'il n'est pas propriétaire d'un appartement dans son pays d'origine. La preuve doit être apportée au moyen d'un certificat émanant de l'administration fiscale du pays de résidence. Si la mesure apparait juste a priori (du moins elle place les non-résidents sur un pied d'égalité avec les résidents israéliens), elle reste néanmoins très difficile à mettre en œuvre. A notre connaissance, il n'existe pas en France d'"attestation de non-propriété" d'une résidence.

Enfin, il convient de noter que si l'acquéreur décide de devenir israélien et d'établir sa résidence permanente en Israël dans les deux ans suivant l'acquisition, il pourra réclamer le bénéfice du barème de faveur, et donc obtenir le remboursement partiel des droits de mutation acquittés. Dans ce cas, l'administration précise que le droit au remboursement ne sera accordé qu'aux acquéreurs ayant véritablement établi leur domicile en Israël au cours des 24 mois suivant l'acquisition. C'est donc un examen des faits qui est réalisé, et la seule acquisition de la nationalité israélienne n’est pas suffisante si elle n'est pas corroborée par une réelle installation en Israël.

b. Les tranches du barème.

Outre la distinction créée entre résidents israéliens et non-résidents, la réforme a mis en place deux tranches d'imposition supplémentaires. Cette disposition vise principalement les résidences de luxe.

Pour l’heure, le régime général est le suivant :

A noter qu’un décret d’application prévoit une réduction du taux applicable aux 2 premières tranches du barème, et ce, dès le 1.7.2015. Il conviendra néanmoins de suivre cela de près, puisque le nouveau Ministre des Finances semble plutôt aller dans le sens d’une augmentation de l’imposition des transactions immobilières.

c. Les droits de mutation pour l'acquisition des biens non destinés à l’habitation.

Avant 2013, les autres biens non-destines à l'habitation (terrains, boutiques, bureaux…) étaient soumis à une taxe de 5%. Aujourd’hui, le taux d'imposition est de 6%.

2. L’imposition des plus-values immobilières.

Avant la réforme de 2013, la loi fiscale prévoyait deux principales exonérations d'impôt sur la plus-value :

• L'exonération une fois tous les quatre ans ;

• L'exonération sur la vente d'un appartement unique.

Ces exonérations ont été supprimées par la réforme, mais un aménagement a été prévu dans le but de rendre progressive la disparition de l’exonération.

a. La disparition de l’exonération une fois tous les quatre ans

Selon le régime applicable avant le 1.1.2014, les propriétaires détenant un appartement ou plus bénéficiaient d'une exonération de taxe sur la plus-value découlant de la vente d'un appartement, une fois tous les quatre ans.

A compter du 1.1.2014, cette exonération disparait progressivement, tant pour les résidents israéliens que pour les non-résidents. Elle disparaitra définitivement en 2018.

On distingue deux périodes:

• La période transitoire de 2014 à 2018.

• La période suivant 2018

Pendant la période transitoire, il est toujours possible de réclamer le bénéfice de l'exonération pour la vente d'appartements acquis avant le 1er janvier 2014. Cette exonération est toutefois partielle. En effet, l'administration applique un barème d’imposition préférentiel, à savoir : un taux de 0% pour la période de détention du bien, courant de la date de son acquisition jusqu’au 1er janvier 2014, puis un taux de 25% pour la période du 1er janvier 2014 à la date de la vente. Ce régime transitoire est limité à deux appartements, et son application est réservée aux vendeurs n'ayant pas vendu d'appartement en exonération d'impôt au cours des quatre dernières années (ça se complique…).

A titre d'exemple, et sous réserve de remplir les conditions évoquées plus haut, un propriétaire ayant acquis un bien en 2012, et qui le vendra en 2016 avec une plus-value totale de 100.000 shekels, sera impose comme suit:

Au-delà de 2018, les dispositions transitoires ne seront plus en vigueur. Des lors, il n'existera plus de dispense d'impôt sur les plus-values une fois tous les quatre ans. Ces dernières seront imposées au taux de 25%.

b. L’aménagement de l’exonération sur la résidence unique

Les propriétaires détenant un seul appartement pouvaient opter pour une dispense d'impôt applicable une fois tous les 18 mois.

Là encore, l'administration fiscale impose une nouvelle difficulté pour les non-résidents. En effet, pour bénéficier du régime applicable aux propriétaires d'un seul appartement, le vendeur non-résident doit apporter la preuve qu'il ne possède pas d'autre appartement dans son pays d'origine. Là encore, il est très difficile d'obtenir un tel certificat des administrations fiscales françaises ou étrangères.

c. Le plafonnement de l'exonération

Jusqu’à la réforme, le bénéfice des exonérations n'était pas plafonne. En effet, que le prix de vente s'élève à 1.000.000 NIS ou à 10.000.000 NIS, l'exonération s'appliquait à la totalité de la plus-value réalisée. A compter du 1er janvier 2014, s'agissant des ventes dépassant 4.496.000 NIS, seule la partie inférieure à ce montant est exonérée. La partie supérieure est imposée au taux de 25%, sans distinguer s'il s'agit d'une résidence unique ou si le vendeur n'a vendu aucun bien au cours des quatre dernières années. Là encore, cette réforme signe la fin d'une époque très avantageuse pour les propriétaires de résidences de luxe.

Notez que ce plafond n’est pas applicable en cas de vente imposée selon le barème préférentiel. Il sera donc utile de choisir quel bien vendre pendant la période transitoire, tant en fonction du montant de la plus-value que de la période de détention.

Comme nous l’évoquions précédemment, le Ministère des Finances envisage d’augmenter le montant de la taxe d’acquisition pour les biens d’investissement (autres que résidence principale). Néanmoins rien n’a encore été décidé à ce sujet.

Journo & Berdugo

Cabinet d'avocats