Quelle fiscalité pour un bien immobilier en Israël ?
DECEMBRE 2015
Par Florence Toledano, fiscaliste du Réseau Experts Alya – ancienne Inspectrice des Impôts en France
Avoir un bien immobilier en Israël représente l’accomplissement d’un rêve et le premier pas dans les méandres de la fiscalité immobilière internationale.
Pour appréhender au mieux la fiscalité dans ce domaine, trois critères doivent être intégrés :
Le lieu de situation du bien immobilier ;
Le lieu de résidence fiscale du propriétaire du bien ;
La nature fiscale de l’acte.
Par ailleurs, il est recommandé de maîtriser le droit interne propre à la convention franco-israélienne. Tout un programme !!
La règle de base sur laquelle repose la fiscalité immobilière internationale est celle de l’imposition au lieu de situation des immeubles. Ainsi, la fiscalité intègre dans ses règles le lien étroit existant entre l’immeuble et le sol sur lequel il repose. La plupart des règles régissant cette fiscalité partira de cette détermination.
Le lieu de résidence fiscale conditionne l’applicabilité des textes de fiscalité internationale, il est donc indispensable de déterminer le lieu de résidence de la personne avant même de définir la fiscalité. La notion de résidence fiscale constitue, dans toutes les problématiques de fiscalité internationale, le premier écueil à résoudre.
Voici les principales impositions des personnes physiques dans différents cas de figure :
Vous êtes non-résident au regard de l’article 4B du CGI
Et si vous disposez d’un bien immobilier en France que vous louez
La nature fiscale des revenus et donc leur taux d’imposition diffère en fonction des réponses aux questions ci-après :
S’agit-il d’un bien loué nu ou en meublé ?
Ce bien est-il loué directement par le propriétaire ou par l’interposition d’une société ?
Du seul fait de sa situation sur le sol français, votre bien immobilier sera régi par le droit interne français dans son entièreté, ce qui n’exclut pas une imposition complémentaire au regard du droit fiscal israélien.
Toutefois, le mode d’imposition diffère en fonction des réponses apportées aux questions ci-dessus.
Par ailleurs, et à compter du 1er janvier 2012, les revenus fonciers des non-résidents supportent des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%, ce qui engendre une augmentation considérable de la pression fiscale. La décision d’imposer les non-résidents aux prélèvements sociaux a fait l’objet d’une longue controverse qui a trouvé son épilogue récemment pour les résidents de l’UE, de l’EEE et de la Suisse … mais pas d’Israël.
Et si vous cédez votre bien immobilier situé en France
Là-aussi, la fiscalité respectera les dispositions de l’article 244 bis A du CGI, en application duquel, les plus-values immobilières réalisées, en France, par des non-résidents sont soumises à un prélèvement au taux unifié de 19%, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2015.
Les prélèvements sociaux, au taux de 15,5%, s’appliquent en sus.
Et si vous êtes imposables à l’ISF
A condition que la valeur nette de votre patrimoine français dépasse le seuil d’imposition, les personnes physiques non-résidentes sont assujetties à l’ISF sur les seuls biens immobiliers situés en France.
2. Vous êtes résident en France au regard du droit fiscal français
Et si vous détenez un bien en Israël que vous louez
L’article 6 de la convention franco-israélienne indique que « les revenus des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat contractant ou ces biens immobiliers sont situés ». Le principe d’imposition en fonction du lieu de situation de l’immeuble prévaut, la-encore.
Vous serez donc imposés en fonction des règles fiscales israéliennes, pour qui vous disposez d’une option :
Soit une imposition au taux de 10% de vos revenus bruts ;
Soit une imposition au barème progressif de vos revenus fonciers nets.
Par ailleurs, les revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 5080 NIS par mois bénéficient d’une exemption d’impôt, dans certaines conditions.
Et si vous cédez votre bien immobilier
La loi israélienne relative à la taxation des plus-values immobilières a fortement évolué à compter du 1er janvier 2014, et instaure une période transitoire jusqu’en 2018. Il est donc fortement recommandé de consulter un avocat ou un conseiller fiscal si vous vous trouvez dans cette situation.
Et si vous êtes imposable à l’ISF
Les personnes physiques domiciliées en France et remplissant les conditions d’éligibilité à l’ISF, sont imposables sur tous les biens qu’ils détiennent, qu’ils soient situés en France ou hors de France.
Cela signifie que les biens immobiliers détenus en Israël rentrent dans l’assiette de détermination de l’ISF. Aussi, un résident de France qui possède des biens immobiliers aux revenus imposables en Israël est également imposable en France, à l’ISF. L'impôt français est calculé sous déduction d'un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt payé en Israël. Ce crédit d'impôt ne peut toutefois excéder le montant de l'impôt français correspondant.
La multiplicité des sources et des législations applicables à la fiscalité immobilière ainsi que leur interconnexion font qu’il est indispensable dans ce domaine de faire appel à un spécialiste qui vous accompagnera.
