Cas pratique de fiscalité immobilière internationale

Florence Toledano, fiscaliste du Réseau Experts Alya – ancienne Inspectrice des Impôts en France.

Habiter en Israel et y vivre tout en détenant un bien en France dont on tire des loyers constitue le début d’un intéressant cas pratique de fiscalité immobilière internationale.

Faut-il payer des impôts en France ? en Israel ? dans les deux pays ? Quel est le rôle de la convention franco-israélienne en vue d’éviter la double imposition ?

Et inversement, si je réside en France et je détiens un appartement en Israel que je loue : dois-je payer des impôts ? à quel pays ? le paiement d’impôt à un pays m’exonère-t-il d’une imposition supplémentaire vis-à-vis de mon pays de résidence ?

Toutes ces questions obtiennent un début de réponse avec la solution des points suivants : de quel pays suis-je résident ? où se trouve le bien loué ? autant la réponse à la deuxième question ne pose aucun souci, autant la réponse à la première peut s’avérer complexe et -parfois- sans lien avec la réponse à la question « où tu habites ? ».

Autre piste, la fiscalité immobilière internationale offre au pays où se situe le bien loué, et du fait du lien de sol, une priorité dans l’imposition … ce qui ne signifie pas, contrairement à une première lecture des textes de la convention, à une imposition exclusive dans le pays du lieu de situation du bien immobilier.

Le guide de la bonne imposition des revenus fonciers pourrait se résumer ainsi :

  • Où se trouve mon appartement loué? A priori, l’article 6 de la convention fiscale franco-israélienne apporte un début de réponse, en accordant le droit d’imposer au pays où se situe le bien loué.

  • En France ? alors il relève de mon obligation de déclarer ces sommes et de payer l’impôt sur le revenu.

  • En Israel ? mon obligation fiscale sur ces revenus concerne prioritairement Israel.

  • De quel pays je suis résident?

  • En France : le paiement de mes impôts en Israel ne m’exonère pas forcément d’obligations fiscales en France.

  • En Israel : là-aussi, le débat existe.

  • Comment définir ma résidence fiscale? L’article 4 B du Code Général des impôts, pour la définition de la résidence au regard du droit fiscal français, pose trois critères alternatifs : soit un critère géographique, soit un critère lié aux revenus professionnels, soit le centre des intérêts économiques. Il suffit de répondre positivement à un de ces critères pour être considéré comme résident fiscal français. Et la France est très généreuse dans sa définition.

Autres questions en suspens : le taux d’imposition des biens situés en France pour les non-résidents constitue-t-il un taux progressif ? quid de la polémique judiciaire relative aux prélèvements sociaux ?

Peut-on réduire la fiscalité des biens loués en France ?

Toutes ces questions et bien d’autres peuvent trouver une issue, avec l’assistance d’un conseil. Vous assister et vous conseiller, c’est une des raisons d’être du Réseau Experts Alya.

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